Все статьи номера
Не прочитано
11
Ноябрь 2018года
Контроль

Когда проводить оценку обязательно, если сдаете имущество в аренду

Эмма ДИВАЕВА, эксперт журнала «Учет в учреждении»


На заметку

Учреждение может сдавать в аренду здания, которые закреплены за ним на праве оперативного управления, только через конкурсы или аукционы (п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ)

Для бюджетных учреждений сдавать государственное или муниципальное имущество в аренду — это один из видов приносящей доход деятельности. Но чтобы сдать имущество, которое находится в оперативном управлении, в большинстве случаев учреждению приходится пройти долгий процесс согласования сделки с его собственником. Кроме того, нужно заказать и оплатить оценку рыночной стоимости аренды. И только после этого проводить торги.

Иногда результат оценки получается завышенным и вряд ли удастся найти желающих арендовать имущество по цене, определенной оценщиком. Поэтому учреждение либо бросает эту затею, либо пытается обойти конкурентов, искусственно занижая цену аренды. Законно ли это? Может ли учреждение, когда проводит торги на право заключить договор аренды, использовать в качестве начальной (минимальной) цены договора сумму, отличающуюся от результата оценки в меньшую сторону? Ответим на эти вопросы далее.

Какую цену установить и нужна ли оценка

6
месяцев —

в течение такого срока действует отчет с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, рекомендуемой для определения начальной цены предмета аукциона или конкурса (ст. 12 Закона № 135-ФЗ)

Если учреждение хочет сдать недвижимость или особо ценное движимое имущество (ОЦДИ) в аренду, оно должно получить разрешение на это у собственника — органа государственной власти или местного самоуправления. Ведь полномочия управлять и распоряжаться такой собственностью принадлежат исполнительной власти публично-правового образования (ст. 608 ГК, ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ, федеральные законы от 06.10.1999 № 184-ФЗ, от 06.10.2003 № 131ФЗ). В некоторых регионах и муниципалитетах, чтобы провести торги, власти утверждают базовые ставки арендной платы за государственное и муниципальное имущество и корректирующие коэффициенты. Однако это делают не всегда. Иногда собственник просто дает разрешение учреждению сдавать недвижимость или ОЦДИ в аренду и получать при этом определенный доход. А какую цену указать в качестве начальной (минимальной) цены договора — забота учреждения. Рассмотрим, когда учреждение обязано делать оценку, а когда нет.

Обязательно проводить


Важно запомнить!

Без согласования с собственником бюджетные учреждения могут предоставлять в аренду только имущество, которое приобрели за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности

Бывает, что учреждение хочет сдавать помещения в аренду, а собственник имущества не установил базовые ставки арендной платы. В таком случае учреждение обязано провести оценку аренды имущества (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Минэкономразвития и ФАС считают, что если законом предусмотрено требование провести оценку с привлечением независимого оценщика, но не установлена обязательность применения полученного результата, тогда такая оценка носит лишь рекомендательный характер (совместное письмо от 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05и, № АК/32618/14). Однако судебная практика говорит об обратном. Если учреждение заключило договор аренды имущества без предварительной оценки, суд квалифицирует договор как ничтожный (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.03.2016 № 15АП-2153/2016 по делу № А32-32545/2015). Суды могут ссылаться на положение части 1 статьи 8 Закона № 135-ФЗ. По нему проводить оценку обязательно, если в сделке по передаче в доверительное управление или в аренду участвует имущество, принадлежащее полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Чтобы сэкономить на оценке, можно предложить арендатору провести ее самостоятельно.

Поэтому, если речь идет о сдаче в аренду недвижимого имущества или ОЦДИ, предварительно нужно провести оценку ее рыночной стоимости.

Желательно проводить

Есть две ситуации, когда делать оценку аренды не обязательно. Во-первых, если исполнительные власти региона или муниципалитета установили ставки арендной платы для государственного или муниципального имущества. В этом случае учреждение должно применять ставки, определенные собственником имущества. Во-вторых, когда учреждение сдает в аренду имущество, которым вправе распоряжаться самостоятельно, например автомобиль, который оно купило за счет собственных средств. Тогда оно может само назначить ставки аренды этого имущества.

Однако лучше обезопасить себя и провести предварительную оценку. Потому что есть случаи, когда суды признавали договоры без оценки ничтожными.

Когда арендная плата может быть ниже рыночной

Начальную (минимальную) цену договора определяет как собственник имущества, так и учреждение, за которым имущество закреплено. Когда учреждение проводит торги, сведения о размере арендной платы, с которого начнутся торги, оно указывает в извещении. Такой порядок установлен пунктами 5, 31 и 105 Правил, утвержденных приказом ФАС от 10.02.2010 № 67. Но как определить размер арендных платежей, в Правилах № 67 не сказано. Так же как и в любом другом нормативном акте. Поэтому начальную (минимальную) цену договора учреждение должно определить самостоятельно с учетом норм Закона № 135-ФЗ. Об этом говорится в пункте 21 разъяснений ФАС от 05.06.2012.

По Закону № 135-ФЗ при сделке с имуществом, которое полностью или частично принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ либо муниципальному образованию, учреждение должно привлечь оценщика и определить начальную (минимальную) цену договора на основании отчета об оценке. Однако из данного правила есть ряд исключений.

1. Учреждение проводит торги для имущества, которым может распоряжаться без согласия собственника. В этом случае оно вправе определить цену самостоятельно, как по результатам оценки, так и без ее проведения (ст. 8 Закона № 135-ФЗ).

2. Учреждение заключает договор аренды имущества, в том числе на новый срок. При таком варианте проводить оценку рыночной стоимости аренды не обязательно, если арендаторы — это:


На заметку

Для федерального имущества размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год

  • субъекты малого и среднего предпринимательства;
  • организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
  • социально ориентированные некоммерческие организации.

Например, можно передать в аренду спортивным клубам государственное и муниципальное имущество на льготных условиях, то есть по цене ниже рыночной (п. 2 ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 04.12.2007 № 329-ФЗ). Такая позиция высказана в совместном письме Минэкономразвития и ФАС от 14.08.2014 № 19491-ЕЕ/Д05и, № АК/32618/14.

Однако если учреждение перезаключает договор аренды без торгов с прежним арендатором на срок не менее трех лет, тогда размер арендной платы должен быть не ниже рыночной. Сумму определяют по результатам проведенной оценки. На это прямо указано в части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Если торги признаны несостоявшимися и учреждение проводит новые, начальную (минимальную) цену договора можно изменить. При этом в отношении имущества, полностью или частично принадлежащего Российской Федерации, субъекту РФ либо муниципальному образованию, она не должна быть ниже стоимости, которая определена на основании отчета об оценке. Такого мнения придерживается Минэкономразвития в письме от 07.12.2011 № Д08-4971.